O prefeito Evandro Leitão deve enviar à Câmara Municipal até o início de novembro o texto final do novo Plano Diretor de Fortaleza. Entre as mudanças em análise estão a redução da altura máxima dos prédios e a restrição das áreas onde será possível construir acima do limite permitido mediante pagamento da outorga onerosa.
Atualmente, Fortaleza ostenta prédios de até 160 metros de altura, o que lhe rendeu o apelido de “Dubai do Nordeste”. O Plano Diretor em vigor, no entanto, estabelece altura máxima de 95 metros — o equivalente a 31 andares — restrita apenas às áreas do Centro e do Meireles. A possibilidade de erguer edifícios acima desse limite só foi possível graças à outorga onerosa, implementada em 2016.
A outorga onerosa trata-se do direito de construir acima da altura máxima permitida pelo Plano Diretor, mediante um pagamento à Prefeitura. “A outorga é um instrumento que possibilita ao município ter uma arrecadação a partir de um índice máximo de construção para que a gente possa utilizar esses recursos na habitação popular, na infraestrutura da cidade, na urbanização”, afirma Artur Bruno, presidente do Instituto de Pesquisa e Planejamento de Fortaleza (Ipplan).
Segundo a Prefeitura, o mecanismo funciona a partir da definição de dois índices: o básico, que não gera cobrança, e o máximo. “A diferença entre o índice básico e o índice máximo é paga pelo construtor. Com esse recurso da outorga, a gente faz as obras necessárias para melhorar a qualidade de vida da cidade. Com esse recurso da outorga, a gente faz as obras necessárias para melhorar a qualidade de vida da cidade”, explica Artur Bruno.
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Altura dos prédios em Fortaleza
O novo Plano Diretor propõe diminuir a altura máxima dos prédios em Fortaleza de 95 para 72 metros — o que representa sete andares a menos. Acima desse limite, a construtora terá de pagar à Prefeitura para construir.
Imagem: Prefeitura de Fortaleza
A proposta estabelece que a altura máxima seja definida conforme a infraestrutura disponível em cada região. No mapa, as áreas em azul correspondem às zonas periféricas e de proteção, com limite de até 12 metros. Já as regiões em verde, amarelo e laranja, que possuem infraestrutura intermediária, poderão receber prédios de até 48 metros. Nas áreas em vermelho, onde há melhor estrutura urbana, o limite será de 72 metros.
“Não faz sentido você ter prédios altos em áreas que não têm esgoto, em áreas que não têm transporte, em áreas que as ruas serão estranguladas com tantos prédios. Então nós tivemos muito mais critério”, destacou o presidente do Ipplan.
Novo Plano Diretor de Fortaleza: outorga onerosa mais restrita
O texto também prevê reduzir as áreas onde será possível aplicar a outorga onerosa. “As outorgas eram permitidas em boa parte da cidade, ou seja, se podia construir grandes prédios em áreas sem infraestrutura, sem transporte, sem esgoto, sem água tratada, enfim, e isso prejudicava muito a cidade”, explicou a gestão municipal.
A definição dessas áreas passa a considerar os chamados polos de intensificação e eixos estruturantes, regiões com centros comerciais, transporte de massa (VLT, metrô, corredores de ônibus) e boa infraestrutura instalada.
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Reações
O Sindicato das Construtoras do Ceará (Sinduscon-CE) avalia que a outorga deveria abranger uma área maior. “As práticas mais modernas de urbanismo indicam justamente uma tendência de adensamento daquelas regiões onde já tem toda a infraestrutura disponível, que já foi investido pelo poder público, que já tem disponibilidade de equipamentos públicos, de comércio, etc. Então, nesse sentido, o adensamento está muito agregado à questão da própria questão da altura do gabarito”, afirma a entidade.
Outro argumento do setor da construção civil é o impacto positivo da arrecadação. “Agora, recentemente, em função justamente da outorga onerosa de alteração de uso, que é justamente o que permitia esse aumento da altura, a Prefeitura colocou nos cofres públicos mais de R$ 300 milhões nos últimos anos”, destaca o vice-presidente do Sinduscon, Clausens Duarte
Já o professor de Geografia da UFC e membro do Observatório das Metrópoles, Alexandre Queiroz, defende que a outorga seja usada de forma restrita e acompanhada de estudos técnicos. “O que vem acontecendo em muitas cidades, e Fortaleza se enquadra nesse processo, é uma disseminação, uma generalização da flexibilização dos usos prescritos no planejamento posto no plano diretor. À medida que você libera e favorece essa verticalização, que alcança patamares que mudam a geração do espaço construído de Fortaleza, você não é acompanhado de estudos clássicos para entender o quanto essa verticalização vai impactar em termos de saneamento básico, drenagem, mobilidade urbana e mesmo da relação entre a cidade e esses espaços privados.”
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